Bundestag verabschiedet „Heizungsgesetz“

Der Bundestag hat am 08.09.2023 mit den Mehrheiten der Regierungsfraktionen das sog. „Heizungsgesetz“ beschlossen, das unter anderem Änderungen am bestehenden Gebäudeenergiegesetz (GEG) und einigen mietrechtlichen Regelungen im BGB vorsieht.

Über den Entwurf wurde in Politik, Presse und Immobilienwirtschaft lebhaft und ausgiebig diskutiert. Im Vergleich zum ursprünglichen Entwurf wurde das vom Bundestag nunmehr verabschiedete Gesetz noch umfangreich geändert. Ende September muss das Gesetz noch den Bundesrat passieren, der allerdings lediglich Einspruch einlegen, das Gesetz aber nicht blockieren kann.

Mit der Umsetzung des Gesetzes werden erhebliche Pflichten für Immobilieneigentümer und Vermieter einhergehen. Nachfolgend werden wir die wesentlichen Inhalte der Gesetzesnovelle und die derzeitig absehbaren Auswirkungen auf die gesetzlichen Mietererhöhungsmöglichkeiten darstellen.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihr

KNP-Team

A. Wesentliche in der Neufassung des GEG verankerte Pflichten

Das Heizungsgesetz ist kein eigenes, in sich geschlossenes Gesetz, sondern ein Gesetz, welches Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie u.a. der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ändert.

1. Anforderungen an den Einbau von Heizungen

Die wesentlichen auch mietrechtlich relevanten Regelungsinhalte finden sich in § 71 ff. GEG n.F.. Zentraler Regelungsinhalt von § 71 GEG ist, dass bei Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude eine Heizungsanlage gewählt werden muss, die mindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugt. Die Art und Weise, wie diese Anforderungen erfüllt werden, steht dem Gebäudeeigentümer frei. Diese Technologieoffenheit wurde im verabschiedeten Gesetz noch einmal gestärkt.

2. Zeitliche Geltung der Pflichten

In zeitlicher Hinsicht gelten die Pflichten zum 01.01.2024 zunächst nur für Neubauten. Bei Bestandsbauten wird die Geltung der Pflichten gemäß § 71 Abs. 8 GEG an das Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung geknüpft. Liegt eine kommunale Wärmeplanung (bereits) vor, sind die sich aus den neuen Regelungen ergebenden Anforderungen nicht automatisch, sondern erst einen Monat nach Bekanntgabe einer Entscheidung über die Ausweisung von Gebieten zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder zu Wasserstoffnetzausbaugebieten, die den Wärmeplan und die darin getroffenen Gebietsausweisungen berücksichtigt, anzuwenden. Liegt keine kommunale Wärmeplanung vor, ist zwischen Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern und Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern (Stichtag ist der 01.01.2024) zu unterscheiden. In Gemeinden mit über 100.000 Einwohnern kann bis zum Ablauf des 30. Juni 2026 eine Heizungsanlage ausgetauscht und eine andere Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt und betrieben werden, die nicht die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt. In Gemeinden mit 100.000 Einwohnern oder weniger gilt dies bis zum 30. Juni 2028. Diese zeitlichen Stufungen finden auch auf Neubauten Anwendung, sofern es sich um die Schließung von Baulücken handelt.

Darüber hinaus ist § 71 Abs. 1 GEG nicht für Heizungsanlagen anzuwenden, für die ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vor dem 19. April 2023 geschlossen wurde und die bis zum Ablauf des 18. Oktober 2024 zum Zwecke der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt werden. Heizkessel, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, dürfen jedoch höchstens bis zum 31. Dezember 2044 betrieben werden.

Bei Öl- oder Gasheizungen, die nach Ablauf des 31. Dezember 2023 und vor Ablauf der vorgenannten Stichtage eingebaut werden, muss sichergestellt werden, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomasse oder grünem oder blauem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt wird. Zudem müssen sich Eigentümer vor dem Einbau durch im GEG näher definierte fachkundige Personen verpflichtend beraten lassen.

3. Übergangsvorschriften

Im Übrigen enthält das Gesetz diverse Übergangs- und Ausnahmevorschriften. In § 71i GEG ist eine allgemeine Übergangsfrist vorgesehen. Hiernach kann im Falle eines Heizungstausches für fünf Jahre übergangsweise eine alte Heizungsanlage ausgetauscht und eine andere Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt und betrieben werden, die nicht die Anforderungen des § 71 Absatz 1 GEG erfüllt. Für die Umstellung von Etagenheizungen und Einzelraumfeuerungsanlagen wird gemäß § 71l GEG ebenfalls eine Übergangsfrist von fünf Jahren nach Ausfall der ersten Etagenheizung in einem Gebäude gewährt, um die Planung einer Zentralisierung der Heizung zu ermöglichen.

4. Härtefallregelungen

Bei Vorliegen einer unbilligen Härte können im Einzelfall – und so wie bereits bislang im GEG vorgesehen – auf Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörden Ausnahmen von der Pflichterfüllung zugelassen werden (§ 102 GEG). Durch das Heizungsgesetz wird ergänzt, dass eine unbillige Härte auch vorliegt, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen oder wenn auf Grund besonderer persönlicher Umstände die Erfüllung der Anforderungen des Gesetzes nicht zumutbar ist.

5. Mieterschützende Vorschriften

§71o GEG enthält eine Einschränkung von Mieterhöhungen beim Einbau einer Wärmepumpe. In einem Gebäude mit Wohnungen, die vermietet sind, kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme in voller Höhe grundsätzlich nur verlangen, wenn er den von einem Fachunternehmer auszustellenden Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über einem bestimmten Wert (2,5) liegt. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu Grunde legen. In bestimmten Fällen soll ein Nachweis nicht erforderlich sein. Dies betrifft Gebäude,die nach 1996 errichtet worden sind,

• mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis zum Ablauf des 31. Januar 2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf die Anforderungen nach der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis zum Ablauf des 31. Januar 2002 geltenden Fassung nicht überschreitet,
• nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des Effizienzhausniveaus 115 oder 100 entsprechen oder
• mit einer Vorlauftemperatur beheizt werden können, die nicht mehr als 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beträgt.

Die im Gesetzgebungsverfahren zum Schutz der Mieter zunächst vorgesehene Beschränkung der Umlage der laufenden Betriebskosten bei Einbau einer neuen Heizung, die mit bspw. Bioenergie oder anderen grünen Gasen betrieben wird, ist hingegen entfallen.

B. Auswirkungen auf die Mieterhöhungsmöglichkeiten des Vermieters im Wohnraummietrecht

Darüber hinaus gehen mit dem Heizungsgesetz auch Änderungen in den mietrechtlichen Vorschriften des BGB einher.

1. Neuer Modernisierungstatbestand

§555b BGB wird um eine neue Nummer 1a ergänzt. Hiernach sind Modernisierungsmaßnahmen auch bauliche Veränderungen, durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden.

Erfasst werden hiervon soll nach der Gesetzesbegründung auch der freiwillige Einbau einer neuen Heizungsanlage, die den Anforderungen des § 71 GEG entspricht, noch bevor eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht, etwa wenn noch keine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Dies soll Anreize für Vermieter schaffen, frühzeitig eine Umstellung vorzunehmen.

2. Änderungen bezüglich der bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB

Nach Fertigstellung einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete nach Maßgabe von § 559 Abs. 1 S. 1 BGB um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die bislang schon geltenden Obergrenzen (innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bzw. 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei einer geringen Ausgangsmiete) werden für den Fall eines Heizungstausches weiter verschärft. Sind bei einem Heizungstausch zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a BGB erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als EUR 0,50 je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Eine weitere Einschränkung im Hinblick auf das bestehende Mieterhöhungsrecht des § 559 BGB betrifft den Einbau einer Wärmepumpe. Die Einschränkung ergibt sich nicht aus den Änderungen des BGB selbst, sondern aus dem neuen § 71o GEG (Regelungen zum Schutz von Mietern). In einem Gebäude mit Wohnungen, die vermietet sind, kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe gemäß § 71o Abs. 1 GEG eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme in voller Höhe grundsätzlich nur verlangen, wenn er den von einem Fachunternehmer auszustellenden Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über einem bestimmten Wert (2,5) liegt. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu Grunde legen (siehe hierzu unsere obigen Ausführungen).

3. Neuer Mieterhöhungstatbestand in § 559e BGB

Zudem hat der Gesetzgeber in § 559e BGB einen neuen Mieterhöhungstatbestand beim Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage geschaffen, der Anreize für entsprechende Investitionen schaffen soll. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach dem neuen § 555b Nummer 1a BGB durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a BGB in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete nicht nur um 8 Prozent, sondern um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Wenn eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete lediglich nach Maßgabe des § 559 BGB erhöhen.

Ein weiterer Unterschied im Vergleich zum Mieterhöhungsrecht des § 559 BGB ergibt sich im Hinblick auf den fiktiven Aufwand für Erhaltungsmaßnahmen. Dieser wird bei § 559e BGB zur Vereinfachung pauschaliert, indem ein Abzug von 15% von den für die Wohnung aufgewendeten Kosten erfolgt. Ob die fiktiven Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 559 Absatz 2 höher oder niedriger anzusetzen wären, ist unerheblich.

Auch beim neuen Mieterhöhungstatbestand gilt die Kappungsgrenze von monatlich EUR 0,50 je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Führt der Vermieter zugleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch, die ihn zu Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen, sind auch in diesem Fall die bisherigen Kappungsgrenzen zu berücksichtigen. Innerhalb der Gesamtkappungsgrenzen ist jedoch stets die maximal zulässige Mieterhöhung von 0,50 Euro je Quadratmeter für den Heizungseinbau zu berücksichtigen.

4. Änderungen in Bezug auf wirtschaftliche Härtefälle

Eine Änderung ergibt sich auch hinsichtlich der Möglichkeit des Härtefalleinwandes des Mieters. Nach § 559 Abs. 4 BGB, der kraft Verweisung auch für den neuen Erhöhungstatbestand des § 559e BGB gilt, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, § 559 Abs. 4 S. 1 BGB. Hier kommt insbesondere eine wirtschaftliche Härte des Mieters in Betracht. Auf eine wirtschaftliche Härte konnte sich der Mieter bislang jedoch nicht berufen, wenn der Vermieter lediglich gesetzlich verpflichtende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB).

Hiervon hat der Gesetzgeber nunmehr für den Fall des Heizungstausches eine Rückausnahme vorgesehen. Bei entsprechender Einkommenssituation werden sich Mieter in diesem Fall daher immer auf den Härtefalleinwand berufen können.

5. Weitere Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeit in Indexmietverträgen

In Indexmietverträgen ist eine neben der indexbasierten Anpassung erfolgende Mieterhöhung grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme war bislang für den Fall vorgesehen, dass der Vermieter gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen durchführt.

Die Möglichkeit zur Mieterhöhung wird durch das Heizungsgesetz weiter eingeschränkt. Die Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung besteht trotz Vorliegen einer gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahme dann nicht, wenn es sich um einen Heizungstausch im Sinne des durch das Heizungsgesetz neu eingefügten § 555b Nummer 1a BGB handelt.

C. Keine gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten im Gewerbemietrecht

Anders als im Wohnraummietrecht sieht das Gesetz keine Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters nach Durchführung einer Modernisierung vor. Hieran ändert sich auch durch die Gesetzesnovelle Nichts. Eine Umlage von Modernisierungskosten ist daher nur dann möglich, wenn es hierfür eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag gibt.

D. Zusammenfassung und Ausblick

Mit den verabschiedeten Neuregelungen des GEG und des BGB gehen erhebliche künftige Verpflichtungen für Eigentümer hinsichtlich der Beheizung ihrer Gebäude einher. Vor dem Hintergrund weiter zunehmender Klimaschutzbestrebungen ist damit zu rechnen, dass der Modernisierungsdruck für Eigentümer sich auch im Übrigen noch weiter erhöhen wird.

Sofern es sich bei dem Austausch der Heizungsanlage um eine Modernisierung handelt, dürfen Vermieter von Wohnraum einen Teil der Kosten durch eine Mieterhöhung auf ihre Mieter umlegen. Die sich aus dem BGB ergebende Mieterhöhungsmöglichkeit wird dabei durch die Gesetzesänderungen eingeschränkt bzw. modifiziert. Zugleich hat der Gesetzgeber einen weiteren Mieterhöhungstatbestand geschaffen. Erfüllt die Maßnahme beide Mieterhöhungstatbestände, hat der Vermieter ein Wahlrecht, auf welchen Tatbestand er die Mieterhöhung knüpft. In beiden Fällen ist indes beim Heizungstausch eine Kappungsgrenze von monatlich EUR 0,50 je Quadratmeter zu berücksichtigen, die dazu führen kann, dass der Vermieter nicht sämtliche umlagefähigen Kosten auch anteilig umlegen kann. Darüber hinaus sollen sich Mieter beim gesetzlich verpflichtenden Heizungstausch nunmehr auch auf einen wirtschaftlichen Härtefall berufen können, was die Kalkulierbarkeit der wirtschaftlichen Belastung des Vermieters erschwert.

Für Gewerbemietverhältnisse enthalten auch die gesetzlichen Neuregelungen weiterhin keine Möglichkeit für Vermieter, Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen. Eine Umlage ist daher allenfalls bei entsprechend vertraglicher Vereinbarung möglich. Dies sollte bei Neuabschlüssen berücksichtigt und geregelt werden.

Diese Zusammenfassung dient dazu, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen. Mit dieser Zusammenfassung ist kein Rechtsrat verbunden und sie ersetzt keine auf den Einzelfall bezogene Beratung.