Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes – Änderungen für Käufer und Vermieter

Zum 01.01.2019 ist das im Vorfeld vieldiskutierte Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache im Wohnraummietrecht (Mietrechtsanpassungsgesetz) in Kraft getreten.

Das Gesetz sieht eine Verschärfung der Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse und eine Einschränkung von Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungen vor. Die wesentlichen Änderungen fassen wir für Sie wie folgt zusammen:

  • Sofern Vermieter eine Miete verlangen, die über der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Grenze liegt (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%), müssen sie dem Mieter nunmehr vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft erteilen (bspw. über die Höhe der Vormiete), wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen.
  • Die Anforderungen an eine Rüge des Mieters gegen die Höhe der Miete werden reduziert.
  • Hervorzuheben bleibt, dass die Mietpreisbremse nach wie vor nicht für Neubauten gilt. Insoweit ist jedoch zu beachten, dass Vermieter Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber zu informieren haben, dass die Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde.
  • Vermieter dürfen nach einer Modernisierung jährlich nur noch 8 % der für eine Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten statt wie bisher 11 % auf die Mieter umlegen.
  • Zudem gilt künftig eine bundesweite Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete (mit Ausnahme von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht um mehr als EUR 3,00 je m² Wohnfläche erhöhen. Bei Ausgangsmieten von unter EUR 7,00 darf sich die Miete innerhalb dieses Zeitraums um max. EUR 2,00 erhöhen.
  • Für geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (d.h. Maßnahmen, deren Kosten für eine Wohnung unter Berücksichtigung eines gesetzlich vorgesehenen pauschalen Abzuges von 30% Instandsetzungskosten max. EUR 10.000,00 betragen) wird in § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren eingeführt.
  • Ein missbräuchliches Modernisieren, d.h. die Ankündigung oder Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mit dem Ziel, den Mieter zu Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen, stellt nunmehr eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu EUR 100.000,00 geahndet werden kann (§ 6 WiStG). Zudem werden in § 559d BGB Vermutungstatbestände formuliert, welche die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches nach §§ 280, 281 BGB erleichtern sollen.
  • Mietverträge, bei denen eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege mietete, um die Mieträume Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen, unterfallen nun gem. § 578 Abs. 3 BGB in zentralen Bereichen (Zeitmietverträge, Mieterhöhungen u.a.) den Bestimmungen des Wohnraummietrechts.
  • Nach Artikel 229 § 49 EGBGB sollen die neuen Vorschriften grundsätzlich nur auf ab dem 01.01.2019 geschlossene Mietverhältnisse bzw. ab dem 01.01.2019 angekündigte Modernisierungsmaßnahmen Anwendung finden, wobei es bei der Modernisierung auf den Zugang des Ankündigungsschreibens ankommt.

 

Die Regelungen des Mietrechtsanpassungsgesetzes bezüglich der Mietpreisbremse gelten nicht für die Erstvermietung nach einer Neuerrichtung. Da die Anfangsmiete infolge der Regelungen des Mietrechtsanpassungsgesetzes nunmehr erhebliche Auswirkungen auf die Ertragsfähigkeit einer Wohnimmobilie in deren weiteren Lebenszyklus hat, sollte zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung die Vereinbarung einer möglichst hohen Anfangsmiete nach Neuerrichtung erwogen werden. Dabei sind die allgemeinen, bereits vor Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes geltenden Vorschriften zu beachten.

Im Übrigen sind die Vorschriften des Mietrechtsanpassungsgesetzes, insbesondere im Rahmen von Ankaufsprüfungen zur Einschätzung möglicher Mieterhöhungspotentiale und im Asset-Management zu berücksichtigen. Energetische Modernisierungen dürften zukünftig für Vermieter an Attraktivität verlieren.

Diese Zusammenfassung dient dazu, einen ersten Überblick über die Gesetzesänderungen zu geben. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen. Mit dieser Zusammenfassung ist kein Rechtsrat verbunden und sie ersetzt keine auf den Einzelfall bezogene Beratung.

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