Schriftformheilungsklauseln

Bereits mit Urteil vom 25.11.2015 hat der Bundesgerichtshof (AZ: XII ZR 114/14) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen im Verhältnis zu einem Erwerber einer Immobilie unwirksam sind.

Zuvor hatten einige Oberlandesgerichte einen gegenteiligen Standpunkt vertreten. Spätestens seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 25.11.2015 war die Frage, ob Mietverträge über Gewerberäume der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB entsprechen, in Due Diligence Prozessen auch dann einer genauen Prüfung zu unterziehen, wenn in den Mietverträgen eine Schriftformheilungsklausel vorhanden war.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 27.09.2017 (AZ: XII ZR 114/16) klargestellt, dass Schriftformheilungsklauseln auch im Verhältnis zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Mieter unwirksam sind. Dieses Urteil hat bereits Parteien von Mietverträgen dazu veranlasst, diese einer näheren Prüfung zu unterziehen und teilweise sogar Kündigungserklärungen auszusprechen. Dabei wird allerdings oft übersehen, dass Schriftformverstöße durch spätere Nachträge geheilt werden können, und die Berufung auf einen Schriftformverstoß zudem – wie auch in dem vom Bundegerichtshof jüngst entschiedenden Fall – treuwidrig sein kann, so dass Rechtstreitigkeiten häufig zu Lasten der die Kündigung erklärenden Partei enden.

Im Übrigen haben sich insbesondere bei Mietverträgen über noch zu errichtende Räume oder bei denen der Vermieter vor der Übergabe Umbauten durchzuführen hat, aufgrund der neueren Rechtsprechung zahlreiche Fragestellungen zur Schriftform ergeben. Hierzu hat Dr. Christina Niederstetter in der Neuen Zeitschrift für Mietrecht (NZM, Heft 16, 2017, Seite 550 - 553) bereits eine aktuelle Übersicht mit konkreten Praxistipps veröffentlicht.

Diese Information dient dazu, einen ersten Überblick über die Rechtsprechungsänderungen zu geben. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen. Mit dieser Information ist kein Rechtsrat verbunden und sie ersetzt keine auf den Einzelfall bezogene Beratung.